Tržište nekretnina u Srednjoj i istočnoj Europi

19. svibnja 2008.

Tržište nekretnina u Srednjoj i istočnoj Europi: dobro se drži u zahtjevnom okruženju

• još uvijek kvantitativni i kvalitativni manjak stanova u Srednjoj i istočnoj Europi
• 2 od 10 kućanstava planiraju kupnju kuće ili stana u idućim godinama, a u Hrvatskoj 24 posto kućanstava
• u Hrvatskoj se očekuje u srednjem i dužem roku nastavak stabilnog rasta stambenog tržišta uz diferencijaciju cijena u skladu s kvalitetom i smještajem nekretnina

U Srednjoj i istočnoj Europi (CEE regiji) dogodile su se značajne promjene u području poslovanja s rezidencijalnim nekretninama. Najnovije istraživanje UniCredit grupe pokazuje da još uvijek postoji manjak stanova u CEE regiji, kako u kvantitativnom, tako i u kvalitativnom pogledu. “Unatoč snažnom ubrzanju stanogradnje tijekom posljednjih godina, ponuda novih stanova još uvijek ne može zadovoljiti potražnju”, kaže Erich Hampel, direktor CEE divizije u Grupi UniCredit. Stopa posjedovanja vlastitih stanova i kuća u regiji je visoka, no zahvaljujući brzom rastu dohodaka kućanstva sve više teže poboljšanju svojih uvjeta stanovanja. To je daljnji pokretač potražnje za rezidencijalnim nekretninama. “2 od 10 kućanstava planiraju kupnju kuće ili stana u sljedećim godinama, većinom za stalno stanovanje,” kako kaže Erich Hampel. “U takvom okruženju, ocjenjujemo da postoji potencijal za daljnji razvoj tržišta rezidencijalnih nekretnina (stambenog tržišta) u CEE regiji.”

Makroekonomsko okruženje je uslijed međunarodne financijske krize danas manje poticajno. Gospodarstveni rast u regiji je još uvijek snažan, no prevrednovanje rizika na međunarodnoj razini može voditi stanovitom usporavanju priljeva kapitala i određenom zaoštravanju uvjeta kreditiranja – pri čemu oba čimbenika mogu potencijalno negativno djelovati ne sektor poslovanja nekretninama. “Predviđamo određeno usporavanje rastućih trendova, ali bez iznenadnih jakih padova ekonomske aktivnosti”, kaže glavna ekonomistica za CEE regiju Debora Revoltella.

Zahvaljujući procesu privatizacije stopa posjedovanja vlastitog doma je u regiji općenito visoka, ali kakvoća stambenog fonda još uvijek zaostaje za zapadnoeuropskim standardima. Većina postojećeg stambenog fonda je naslijeđena iz prethodnih socijalističkih stambenih sustava, pošto je više od 70% stanova izgrađeno između 1945. i 1990. godine. Premda je taj stambeni fond razmjerno nov, čine ga često stanovi u propadajućim zgradama. Prosječna korisna stambena površina na regionalnoj razini iznosi približno 63 kvadratna metra, nasuprot prosječnih 87 kvadratnih metara u razvijenijim zapadnim zemljama EU. U zemljama “stare” EU stanovi imaju prosječno 4,2 sobe, nasuprot prosjeka od samo 2,8 u CEE regiji.

“Naše istraživanje pokazuje da u prosjeku 56% ljudi živi u kućama, a samo 44% u stanovima”, pojašnjava Revoltella. “Postoje, međutim, neke značajne razlike unutar regije.” Ukupno više od 70% stanovništva živi u kućama u Bosni i Hercegovini (75%), Srbiji (71%) i Mađarskoj (70%), dok je udio stanovništva koji živi u stanovima iznadprosječan u Rusiji (84%), Ukrajini (63%), Poljskoj (58%) i Češkoj (53%).

“Ne manjka samo stanova odgovarajuće kakvoće, nego ih također i količinski nema dovoljno”, kaže Revoltella. Neke brojke mogu ilustrirati postojeće stanje. Broj stanova na tisuću stanovnika u regiji je prosječno 413, ispod standarda zapadne Europe (472), dok je nova izgradnja dostigla gotovo 3,0 stambene jedinice na tisuću stanovnika u CEE regiji tijekom posljednje tri godine nasuprot 7,4 u zapadnoj Europi.

Takav kvalitativni i kvantitativni jaz između ponude i potražnje ukazuje na činjenicu da još uvijek postoji potencijalna potražnja za novoizgrađenim stanovima. Uostalom, prema rezultatima istraživanja, oko 19% anketiranih kućanstava planira kupnju vlastite nekretnine, a od toga ih trećina planira kupnju već tijekom sljedeće tri godine. Sljedeća trećina planira takav potez učiniti u roku od deset godina. U Rumunjskoj (25%), Hrvatskoj (24%) i Sloveniji (23%) iznadprosječan broj anketiranih je izrazilo namjeru ulaganja u nekretninu.

Većina onih koji namjeravaju kupiti novi stan/kuću planira je koristiti kao osnovno mjesto za stanovanje (88%). Motivacija za kupnju nekretnine iz investicijskih razloga ponešto je češća u Srbiji (9%), Hrvatskoj (8%) i Bugarskoj (7%). S druge strane, više Hrvata (8%), Ukrajinaca (7%), Slovenaca i Bugara (6%) planira ulaganje u drugi stan ili kuću.

Cijene stanova/kuća značajno su porasle tijekom posljednjeg desetljeća, povećavajući zabrinutost da bi moglo doći do uvećanog rizika precijenjenosti tržišta. “Još uvijek smo uvjereni da su cijene stanova u regiji usklađene s ravnotežnom razinom, premda postoje trendovi koji odstupaju od ravnotežnih u ponekim tršižnim subsegmentima,” kaže Debora Revoltella. Među područja koja bi trebalo pažljivo motriti valjalo bi uključiti sektor vikendica/stanova za odmor u Bugarskoj, neke neravnoteže u glavnim gradovima (npr. Bukureštu), dok bi “rasprskravanje mjehura” u Kazahstanu trebalo poslužiti kao signal upozorenja za regiju.

“Sve u svemu, unatoč manje povoljnom međunarodnom okruženju i ponekoj neravnoteži, kvalitativni i kvantitativni manjak ponude u kombinaciji s strukturalno nezadovoljenom potražnjom ostaje dugoročni pokretač tržišta”, zaključuje Revoltella.

Postojanje takove potražnje na tržištu nekretnina CEE regije podržava dugoročni rast ovog tržišnog segmenta bankarskog poslovanja. Sa sveobuhvatnom mrežom kojom upravalja u regiji, Grupa UniCredit je u stanju ponuditi kompletan spektar proizvoda i usluga na tržištu nekretnina, bilo to u području stambenih zajmova ili komercijalnih nekretnina. “U nekim zemljama CEE regije Grupa UniCredit je već vodeća na tržištu stambenoga kreditiranja, kao u Poljskoj, Hrvatskoj ili Bugarskoj”, kaže Erich Hampel. “Tržišni udjeli u tim zemljama su između 16% i 34%. U zemljama poput Rusije ili Češke naši su tržišni udjeli u tom segmentu mnogo niži, no potencijalni rast volumena u tim je zemljama značajno veći. Ključna tržišta za budući rast su Rusija, Ukrajina, Poljska i Turska, posebno u poslovanju komercijalnim nekretninama, gdje se mogu očekivati dvoznamenkaste stope rasta.”

Osvrt na Hrvatsku

“Na hrvatskom tržištu rezidencijalnih nekretnina također je zabilježen snažan rast tijekom posljednjih desetak godina zahvaljujući većoj dostupnosti stambenih kredita pod razmjerno povoljnim uvjetima te relativno brzom rastu realnih dohodaka kućanstava”, navodi Nenad Golac, ekonomist u Službi za makroekonomske analize i prognoze Zagrebačke banke. Premda je Hrvatska u pogledu kvantitete i kvalitete stambenog fonda u određenoj prednosti u odnosu na većinu zemalja iz CEE regije, i u njoj još uvijek postoji značajan manjak stanova i kuća, osobito onih kvalitetnijih, u većim urbanim centrima i duž jadranske obale. Porast cijena zabilježen posljednjih godina na hrvatskom stambenom tržištu, iako značajan, nije bio eksplozivan kao u nekim drugim zemljama regije, te se uglavnom kretao u okvirima nominalnog porasta dohodaka kućanstava. Rezultati provedene ankete također upućuju na postojanje još uvijek razmjerno velikog potencijala za širenje stambenog tržišta u Hrvatskoj, kako tijekom iduće tri, tako i u sljedećih deset godina. “Do stanovitog usporavanja prodaje stanova i kuća moglo bi doći tijekom ove i iduće godine zbog nedavno zaoštrenih uvjeta kreditiranja, a posljedično vjerojatno i do kratkotrajne stagnacije ili malog pada cijena nekretnina, posebno onih manje kvalitete i na manje atraktivnim lokacijama.” rekao je Golac. Općenito se u srednjem i dužem roku pod utjecajem nezadovoljene potražnje može očekivati nastavak stabilnog rasta stambenog tržišta uz neizbježnu diferencijaciju cijena u skladu s kvalitetom i smještajem stanova i kuća, zaključio je Golac.

Prezentacija - Tržište nekretnina u Srednjoj i istočnoj Europi