Izmjene u izradi elaborata procjene nekretnina

Obavještavamo Vas da će od 1. 1. 2024. za potrebe Zagrebačke banke d.d. biti obvezno uključiti procjenu fizičkog i tranzicijskog rizika nekretnina kao sastavni dio svakog elaborata procjena nekretnina. Tranzicijski i fizički rizik nekretnine obvezno je uzeti u obzir prilikom ukupnog vrednovanja i definiranja vrijednosti nekretnine.

Budući da klimatski i okolišni rizici mogu utjecati na vrijednost kolaterala, regulatorno je očekivanje da banke posvete posebnu pozornost fizičkim lokacijama i energetskoj učinkovitosti poslovnih i stambenih nekretnina te da se navedena razmatranja uključe u postupak utvrđivanja vrijednosti kolaterala.

Iz tog razloga Zagrebačka banka d.d. od 1. 1. 2024. više neće biti u mogućnosti prihvaćati elaborate procjena nekretnina koji ne sadržavaju procjene fizičkih rizika i tranzicijskog rizika nekretnine.

Fizički rizici, prema Vodiču o klimatskim i ekološkim rizicima koji je objavila Europska središnja banka u svibnju 2020., odnose se na financijski utjecaj klimatskih promjena koje uključuju i sve češće ekstremne vremenske uvjete, a kategorizirani su kao:

• akutni (kada proizlaze iz ekstremnih klimatskih uvjeta kao što su suše, poplave i oluje) i
• kronični (koji nastaju od progresivnih klimatskih promjena kao što je povećanje temperature, povećanje razine mora i sl.).

Procjenitelji, uz ostale obvezne elemente, procjenjuju razinu fizičkog rizika prema vlastitoj razvijenoj metodologiji, uzimajući u obzir:

• područje na kojem se nekretnina nalazi
• specifične značajke nekretnine.

U tu svrhu potrebno je obvezno prikupiti sljedeće podatke koji se navode u elaboratu o procjeni:

• godinu izgradnje
• stanje nekretnine: novo, vrlo dobro, dobro, zadovoljavajuće, potrebna obnova

Za procjenu stanja nekretnine procjenitelji trebaju procijeniti strukturno stanje imovine s obzirom na njezino održavanje, renoviranje te bilo kakvo pogoršanje koje proizlazi iz oštećenja, starosti, neodržavanja i sl.

• kat nekretnine (u slučaju zgrade s više katova, prizemlje mora biti naznačeno)
• adresu
• bruto površinu
• tip renovacije

Kada je primjenjivo, potrebno je navesti informacije o zadnjoj renovaciji na nekretnini i vrsti renovacije (npr. renovacija zgrade koja utječe na energetsku učinkovitost ili renovacija zgrade koja ne utječe na energetsku učinkovitost).

• godinu renovacije.

Eventualne mjere za ublažavanje fizičkih rizika koje su već uspostavljene (npr. brane, vreće protiv poplava, jarak za odvodnju) moraju biti spomenute u elaboratu o procjeni i uzete u obzir pri procjeni.

Procjenitelji će pritom primijeniti svoju vlastitu metodologiju, ali rezultat procjene fizičkih rizika mora biti osiguran na standardiziran način prema taksonomiji navedenoj u nastavku:

Za svaku od tih vrsta rizika mora biti naveden i stupanj ozbiljnosti prema definicijama u nastavku:

Vrlo visok: S obzirom na područne na kojem se nekretnina nalazi, povijesno podložno takvu događaju (npr. u prosjeku stogodišnje povratno razdoblje za riječne poplave i oluje), kao i na specifičnosti nekretnine, u slučaju da se određeni događaj dogodi, nekretnina će sigurno biti znatno oštećena.

Visok: S obzirom na područje na kojem se nekretnina nalazi, povijesno podložno takvu događaju (npr. u prosjeku stogodišnje povratno razdoblje za riječne poplave i oluje), kao i na specifičnosti nekretnine, u slučaju da se određeni događaj dogodi, vrlo je vjerojatno da će imovina pretrpjeti znatnu štetu.

Umjeren: S obzirom na to da područje na kojem se imovina nalazi povijesno nije izuzeto od takva događaja (npr. u prosjeku povratno razdoblje od oko petsto godina za riječne poplave i oluje), i s obzirom na specifičnosti nekretnine, u slučaju da se dogodi određeni događaj, na nekretnini bi moglo doći do oštećenja.

Nizak: S obzirom na područje na kojem se nekretnina nalazi i na njezine specifičnosti, mala je vjerojatnost da će se dogoditi materijalni događaj i/ili se može dogoditi zanemariva šteta na nekretnini.

Vrlo nizak: S obzirom na područje na kojem se nekretnina nalazi i na njezine specifičnosti, postoji vrlo niska vjerojatnost da će se dogoditi materijalni događaj i/ili mala vjerojatnost bilo kakve štete na nekretnini.

Tranzicijski rizik nekretnina predstavlja promjenu u standardima energetske učinkovitosti i izravno je povezan s energetskim certifikatima.

Energetski certifikat mora biti uključen, odnosno uzet u obzir prilikom procjene nekretnine od strane procjenitelja i obvezno se pribavlja za sve nekretnine koje Banka uzima u zalog radi osiguranja kreditne izloženosti, sukladno regulatornoj obvezi pribavljanja prema Pravilniku o energetskom certificiranju Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja (ne pribavlja se za zakonski definirane iznimke i kada kolateral koji se daje u zalog nije predmet kupoprodaje, davanja u najam, zakup odnosno leasing).