ENG
ENG
Zagrebačka banka i Ekonomski Lab predstavili su novo izdanje Nekretninskog pulsa, koje donosi dva ključna noviteta – prve regionalne indekse priuštivosti te interaktivni kalkulator priuštivosti kupnje stana uz kredit. Najnovija kvartalna analiza građevinarstva i tržišta nekretnina u Hrvatskoj pokazuje da cijene i dalje rastu, potražnja ostaje snažna, a priuštivost slabi, zbog čega ključno rješenje leži u povećanju ponude. Autori analize su Hrvoje Dolenec, direktor makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci, te renomirani ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača.
„Tržište nekretnina povezuje brojne industrije i važan je pokretač gospodarstva. U Zagrebačkoj banci želimo biti most koji spaja struku, poslovnu zajednicu i građane te dijeljenjem znanja stvarati novu vrijednost za sve sudionike na tržištu. Za donošenje kvalitetnih odluka presudno je duboko razumjeti tržišna kretanja, stoga je 'Nekretninski puls', nastao u suradnji s Arhivanalitikom, naš doprinos transparentnosti i argumentiranom dijalogu temeljenom na provjerenim podacima i znanju“, istaknula je Jasna Mandac, članica Uprave za financije (CFO) Zagrebačke banke.
Cijene i dalje rastu, potražnja ostaje snažna, a priuštivost slabi – stoga ključno rješenje leži u ponudi, zaključak je najnovije analize. „U novom Nekretninskom pulsu, uz dosad razvijeni pristup analizi, nudimo transparentan pregled stanja i trendova na tržištu te detaljniji uvid u priuštivost stanovanja u različitim dijelovima Hrvatske. Stoga u ovom broju analizu dodatno osnažujemo kroz dva noviteta – prve regionalne indekse priuštivosti stambenih nekretnina te interaktivni kalkulator koji prikazuje stvarni teret otplate kredita u odnosu na dohodak“, izjavio je Hrvoje Dolenec, direktor makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.
Priuštivost i dalje slabi
U drugom tromjesječju ove godine indeks priuštivosti nekretnina (IPN) za Hrvatsku iznosio je 143,1, što je 4,8 posto manje nego godinu ranije. Unatoč tome, priuštivost je i dalje 43 posto bolja nego 2008. godine, ali je 15 posto lošija nego na vrhuncu početkom 2017. Između novih i postojećih stanova razlika je velika. IPN za novogradnju iznosi 183,4, i viši je nego za postojeće stanove čiji IPN iznosi 137,7. Novi stanovi relativno su priuštiviji jer su postojeći, do drugog tromjesečja ove godine, poskupljivali brže. U posljednjih deset godina, postojeći stanovi su poskupjeli 163 posto, a novi 103 posto. U odnosu na godinu ranije, priuštivost postojećih stanova je pala 6,0 posto, a kod novih pad iznosi 1,7 posto.
Priuštivost po regijama
Regionalni indeksi pokazuju da se priuštivost unutar Hrvatske kreće veoma različito. Uz cijene po regijama, uzimaju se u obzir i regionalne plaće te nacionalni prosjek kamatnih stopa na stambene kredite:
- Grad Zagreb bilježi najveći pad priuštivosti među trima regijama: IPN je 131,5. U godinu dana pao je 7,3 posto, a od vrha iz 2017. čak 28 posto.
- Ostatak Hrvatske izvan Zagreba i obale ima IPN 143,1. U pet godina pao je 20,6 posto, na najnižu razinu od 2016. Plaće ondje rastu brzo, ali cijene stanova još brže. Od 2023. ta regija ima najbrži rast cijena u zemlji, 16,1 posto godišnje.
- Jadran je najstabilniji. IPN iznosi 145,2, svega 10 posto ispod vrha, a u zadnje tri godine porast iznosi 2,6 posto.
Kalkulator priuštivosti
U sklopu Nekretninskog pulsa objavljen je i interaktivni kalkulator priuštivosti kupnje novog stana koji za svako tromjesečje od 2016. godine prati odnos između prosječne cijene novog stana, medijalne neto plaće i kamatne stope na nove stambene kredite. Tako, primjerice, pokazuje da bi par s dvije medijalne plaće za kupnju novog stana od 66 četvornih metara, financiranu stambenim kreditom na 30 godina u punom iznosu vrijednosti nekretnine, na mjesečnu ratu izdvajao oko 33 posto dohotka. To je iznad uobičajenog praga priuštivosti od 30 posto, pa bi za njegovo dosezanje bilo potrebno približno osam posto veći dohodak. Korisnici pritom mogu izračunati i vlastite scenarije promjenom veličine stana, roka otplate, iznosa kredita i željenog opterećenja dohotka ratom kredita.
Prvi znaci hlađenja tržišta
U građevinarstvu vidljivi su prvi znakovi postupnog hlađenja aktivnosti. Tijekom 2026. godine očekuje se dovršetak oko 19.500 stanova, što bi predstavljalo najveći godišnji broj dovršenih stanova od 2008. godine. Istodobno, broj stanova obuhvaćenih izdanim građevinskim dozvolama u prvih sedam mjeseci godine manji je za 12,9 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine, pri čemu je dio pada posljedica regulatornih intervencija, uključujući donošenje novog Generalnog urbanističkog plana u Zagrebu. S druge strane, potražnju za stambenim nekretninama i dalje podupiru rekordna zaposlenost, rast plaća i visoka razina štednje kućanstava. Pritom kreditiranje nije glavni pokretač tržišne aktivnosti jer je realno stanje stambenih kredita i dalje niže nego 2018. godine.
„Dvije trećine pada priuštivosti posljedica su toga što cijene rastu brže od plaća. Ponuda ne prati potražnju koja počiva na zaposlenosti, plaćama i štednji i treba učiniti sve da se potakne ponuda – izgradnja, jer povećanje ponude novih nekretnina najbolji je kanal za hlađenje cijena. Postupno usporavanje rasta cijena nekretnina je moguće zbog usporavanja gospodarskog rasta, no nema izgleda za preokret kao 2009. godine pa spekulativno očekivanje pada cijena nema nikakvog smisla”, izjavio je Velimir Šonje iz Arhivanalitike – Ekonomskog laba.
Nekretninski puls izlazi kvartalno te kontinuirano prati razvoj hrvatskog tržišta nekretnina i građevinarstva. Dostupan je besplatno na stranici Zagrebačke banke i Arhivanalitike – Ekonomskog laba.